Классификация апарт-отелей: как «квадраты» превратились в серьезный гостиничный бизнес

Даже в профессиональной среде до сих пор возникает путаница в терминологии. Попробуем провести четкую и понятную границу между объектом недвижимости и видом бизнеса. Апартаменты — это тип нежилого помещения. Это физический объект, стены и коммуникации, которые по документам не являются жилым фондом, но пригодны для проживания. Вы можете купить апартаменты, сделать там ремонт и жить самостоятельно или сдать их в аренду.

Главное отличие — функциональность размещения. В апарт-отелях гости получают больше автономии: кухня, стиральная машина, просторная зона для работы. В гостиницах акцент делается на сервисах, которые предоставляет персонал, в апарт-отелях — на удобствах внутри номера и общей инфраструктуре.

Тем не менее классифицируются они по той же шкале звёздности. Категория показывает уровень комфорта и набора предусмотренных услуг. Например, пятизвёздочный апарт-отель обязан предоставлять круглосуточное обслуживание, уборку по запросу, смену белья, систему безопасности и охрану. Двухзвёздочный ограничивается базовыми услугами, достаточными для проживания гостей, которые ценят в первую очередь автономность и доступность.

Процесс можно назвать комбинированной экспертизой. Комиссия проверяет соответствие номерного фонда и помещений утверждённым стандартам. Это касается не только площади комнат, но и наличия бытовой техники, систем кондиционирования, шумоизоляции, лифтов, благоустроенной территории, пожарной сигнализации, информационных материалов для гостей.

Для апарт-отелей особое внимание уделяется длительному проживанию: наличие кухонной зоны, посуды, холодильников, условий для самостоятельного приготовления пищи становится обязательным критерием, начиная с трёхзвёздочной категории. Оценивается также организация ресепшна, качество уборки, частота смены белья и возможность решить бытовые вопросы без участия управляющего.

После проверки объект получает свидетельство, в котором указано количество звёзд и срок действия категории. Эта информация вносится в государственный реестр классифицированных средств размещения, и любые туристические площадки могут подтвердить статус объекта.

Если рассматривать процедуру с технической точки зрения, то главным водоразделом между классической гостиницей и апарт-отелем является оснащение номера, а именно — наличие условий для самостоятельного приготовления пищи.

Просто поставить микроволновую печь и чайник недостаточно. Чтобы номер получил статус апартамента в составе апарт-отеля, в кухонной зоне должны присутствовать варочная панель (или полноценная плита), вытяжка или принудительная вентиляция над зоной готовки, мойка для посуды, холодильник, а также комплект посуды и столовых приборов.

Отсутствие хотя бы одного элемента из обязательного списка оборудования может привести к тому, что эксперт откажет в присвоении категории «апарт-отель».

Система звезд для апарт-отелей унифицирована с общей системой классификации, но имеет свои особенности в оценке баллов. Большинство качественных апарт-отелей в России претендуют на категории «три звезды» и «четыре звезды».

Получение «пяти звезд» в этом сегменте случается крайне редко, так как требования к инфраструктуре и сервису становятся запредельно высокими для формата, ориентированного на практичность и долгосрочное проживание.

Для категории «три звезды» апарт-отель должен обеспечить комфортный базовый уровень. Это подразумевает наличие круглосуточной службы приема и размещения, наличие лифта (если здание выше определенного количества этажей), систему вентиляции и кондиционирования в общественных зонах и номерах. Площадь номера также регламентируется: стандартный двухместный номер не может быть меньше определенного метража, исключая площадь санузла и балкона.

Категория «четыре звезды» требует уже более серьезных вложений в сервис и инфраструктуру. Здесь обязательным становится наличие, например, конференц-зала или бизнес-центра, расширенное меню завтраков (часто требуется «шведский стол»), услуги по стирке и химчистке одежды гостей, а также более дорогая комплектация номеров, включая качество текстиля, матрасов и косметических принадлежностей.

Важно понимать, что классификация — это балльная система. Эксперт оценивает не только наличие телевизора или фена, но и состояние здания, качество ремонта, квалификацию персонала и соблюдение санитарных норм.

Система звезд для апарт-отелей унифицирована с общей системой классификации, но имеет свои особенности в оценке баллов. Большинство качественных апарт-отелей в России претендуют на категории «три звезды» и «четыре звезды».

Получение «пяти звезд» в этом сегменте случается крайне редко, так как требования к инфраструктуре и сервису становятся запредельно высокими для формата, ориентированного на практичность и долгосрочное проживание.

Для категории «три звезды» апарт-отель должен обеспечить комфортный базовый уровень. Это подразумевает наличие круглосуточной службы приема и размещения, наличие лифта (если здание выше определенного количества этажей), систему вентиляции и кондиционирования в общественных зонах и номерах. Площадь номера также регламентируется: стандартный двухместный номер не может быть меньше определенного метража, исключая площадь санузла и балкона.

Категория «четыре звезды» требует уже более серьезных вложений в сервис и инфраструктуру. Здесь обязательным становится наличие, например, конференц-зала или бизнес-центра, расширенное меню завтраков (часто требуется «шведский стол»), услуги по стирке и химчистке одежды гостей, а также более дорогая комплектация номеров, включая качество текстиля, матрасов и косметических принадлежностей.

Важно понимать, что классификация — это балльная система. Эксперт оценивает не только наличие телевизора или фена, но и состояние здания, качество ремонта, квалификацию персонала и соблюдение санитарных норм.

В заключение стоит отметить, что классификация апарт-отелей — это не разовое мероприятие, а непрерывный процесс поддержания стандартов. Получив звезды, отель должен соответствовать им каждый день в течение трех лет. Это дисциплинирует менеджмент, повышает качество управления. Переход от простой сдачи квадратных метров к продаже гостиничного продукта является необходимым эволюционным шагом.